『契約不適合責任』とは何でしょうか？
これから、不動産の取引の予定がある方はぜひ知っておいていただきたい内容となっておりますのでご一読いただければ幸いです。
『契約不適合責任』とは民法改正によりできた新制度です。
2020年4月の民法改正（債権法改正）で、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、「契約不適合責任」という名称に変更になっており、債務不履行責任の一つとされています。
改正前の瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」（＝買主側が知らなかった瑕疵）があった場合の売主の責任という位置づけでしたが、改正により、「当事者の合意した契約の内容に適合しているか否か」が責任発生の基準とされ、「隠れた」の要件は外されました。
契約不適合責任では
①目的物の種類
②目的物の数量
③目的物の品質
①～③のいずれかに関して契約内容との間に相違があった場合に売主が買主に対して責任を負います。
■【瑕疵担保責任】と【契約不適合責任】のちがいは？
売主の保証すべき範囲が増えて、買主が損害賠償請求や契約解除をしやすくなりました。
すなわち、買主から売主への請求の範囲が以前よりも広くなりました。
『瑕疵担保責任』で買主が売主に請求できることは【損害賠償請求】と【契約解除】
の2つだけでした。
仮に瑕疵の存在を売主は知らずに、買主が気付いていた状態で購入したようなケースでは，売主は瑕疵担保責任を負いません。
『契約不適合責任』は、買主が売主に請求できることが増えています。
代表的な権利は①追完請求②代金減額請求③損害賠償請求④契約解除です。
⓵追完請求：購入をした不動産が契約の内容と合ってない。ということがあった場合に不足分の引渡しを請求できる。
不完全なものを引き渡された場合は、完全なものを引き渡すよう請求できる。
②代金減額請求：売主に対し、十分な期間を定めて追完請求をしたにも関わらず、対応してくれないときに請求できます。
③損害賠償請求：売主の故意、過失などにより物件の引き渡しが不可能となった時に、売主に損害賠償請求を請求できます。
※台風などの自然災害で物件の引き渡しができなくなった場合は、売主に責任はないので損害賠償請求はできません。
④契約解除：売主の契約不適合を理由に解除する場合、解除の前に「催告」が必要。
履行の催告をしたのに、相当期間が経過しても契約が履行されない場合、解除できる。
催告しても履行される見込みがない場合は、催告しなくても解除できる場合もあります。
このように民法改正によって、売主の保証するべき範囲が広くなり、買主は損害賠償請求や契約解除をしやすくなりました。
そのため売主の責任は民法改正以前よりは、重くなりました。
契約不適合責任は、【契約に内容に適合しないもの】という点がとても重要なポイントになります。
■中古住宅の場合
中古物件の場合は、住宅設備に何かしらの不具合などがあることが珍しくなく、水道や換気設備、電気系統などは年数とともに劣化していることが多いです。
引渡後にトラブルにならないよう設備の不備や建物に不具合があることを契約時に明記して買主に知らせなければなりません。
通知しなかった不備・不具合があった場合、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。
また、契約不適合が出てきそうな物件では、住宅の設備を契約不適合責任の対象外とすることを、しっかり契約書に書いておくことが重要です。
最近では【インスペクション】を行う事もあります。
インスペクションとは建築士など専門知識をもった第三者の立場で、目視、動作確認、聞き取りなどにより「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。
インスペクションには売主・買主ともにメリットがあります。
・売主のメリット：引渡し後のトラブルが回避できる・類似物件との差別化
・買主のメリット：物件の状況を把握し、より安心して購入の検討ができる、今後のメンテナンス計画にも役立つ
インスペクションには費用がかかってきますが、メリットが多いので利用している中古物件も増えてきています。
もちろん不動産業者も後のトラブルにならないよう、売主様から可能な限り物件のことを教えていただき、その内容を告知書や契約書に記載します。
「こんなにも細かく書かないといけないのか」と思われる方もいらっしゃるかと思います。
ですが買主様にしっかりと納得してもらうのはもちろんですが、売主様の立場に立っても重要なことなのです。
物件の状態をしっかりと把握したうえで、慎重に売買を行うようにしましょう。
