媒介契約のチェックポイントは?

不動産売却に興味をお持ちの方は「媒介契約」という言葉を耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか?

不動産の売買を行う際には、契約成立に向けた業務を不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。その際、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになりますが、媒介契約の種類には複数あり、どれを選ぶべきかわからないというのはよくあることです。

【媒介契約とは?】

専任媒介契約を知るためには、まず媒介契約とは何かを知る必要があるでしょう。媒介契約とは何か、いつ誰と契約を結ぶのか解説します。

◆媒介契約とは?

そもそも媒介契約とは不動産会社と結ぶ契約のことです。

不動産を売却する方法はいくつかありますが、最も一般的で選ばれているのは仲介で販売する方法です。仲介とは不動産会社が買主と売主の間に立ち、不動産売買のサポートを行ってくれること。不動産会社は売主の代わりに物件の宣伝をし、買主探しや売買契約の交渉などを行ってくれます。

この仲介を依頼する不動産会社とする契約が媒介契約です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類が存在します。

◆最も選ばれている契約方法は?

国土交通省では標準媒介契約約款(以下、約款)を策定しており、多くの不動産会社はこの約款を雛形に媒介契約書を作成していますので、契約の内容は主に下記の6点になっています。

(1)媒介契約の種類
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類のうち、どの媒介契約で契約するのかを記載します。


(2)指定流通機構への登録に関すること
一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありません。
一方、専任媒介・専属専任媒介は登録の義務があり、登録までの日数も決められています。


(3)売主への業務報告に関すること
不動産会社が、売主に対して一定の頻度で文書または電子メールによる報告(業法では口頭でも可能)が義務付けられていることが記載されています。
この報告の頻度は媒介契約の種類によって異なります。

(4)契約の有効期間
契約の有効期間は、3ヶ月以内と定めていることが記載されています。
※3ヶ月を超えての契約は無効です


(5)報酬に関すること
不動産会社への報酬である仲介手数料に関することが記載されています。

■支払いのタイミング
買主が見つかって売買契約が成立したときから不動産会社は売主に請求できることになっています。
弊社の場合は決済時100%ですが、不動産会社によって異なりますので契約時に確認をしましょう。

■報酬額

どの契約形態でも報酬額に変わりはありません。


(6)違約金や費用償還の請求に関すること
売主が契約に違反して売買契約を締結した場合は、不動産会社が仲介手数料に相当する違約金の支払いを請求できることが記載されています。
例)
〇専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に売却を依頼して売買契約を成立させた場合
〇専属専任で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合

3つの媒介契約の中で、どれにしようか迷ってしまった場合には専任媒介契約がおすすめです。売るまでの早さ、手間、売り方の自由度など全体のバランスがよく欠点が少ないからです。ですが、まずは自分の状況にあった媒介契約を検討することが大切です。

どの形態が一番いいかは、ご売却事情や物件によって異なるため、一概にどれがいいとは言えません。

ただ、一つだけ言えるのは、信頼できる不動産会社に任せることが大事ということ。

信頼関係があれば、契約形態はなんであれ納得のいく取引ができるでしょう。 依頼先の不動産会社を選ぶ際は、「信頼ができるかどうか」を見定めていただければと思います。